人防車位以租代售引爭議

專家稱各地實踐不一 亟待國家立法填補空白

來源：  新法治報·贛法云客戶端     |    日期：  2025年12月30日     |    制作：  賈辛     |    新聞熱線：  0791-86847870

12月19日，本報以《花26.5萬元租車位卻難停車》為題，報道了南昌市民熊女士花26.5萬元長期租賃人防車位之事。此事經報道后，人防車位以租代售的合法性問題再次引發關注。

人防車位兼具戰時防空與平時停車功能，其權屬的界定既牽涉業主與開發商的財產利益，也關系到國防資產的安全與規范管理。然而，國家層面缺乏明確立法，各地對其權屬認定標準不一，進而導致行政規定與司法裁判出現脫節的現象。

為此，本報特邀律師、法官、法學教授等法律界人士，展開深度解析。他們普遍認為，人防車位產權歸國家所有，同時根據“誰投資，誰受益”原則，若人防車位的建設成本未轉嫁業主，開發商則對人防車位享有使用權和收益權，司法實踐中也常將此類長租認定為使用權轉讓，因此不受20年租賃期限的限制。

“我們并無處罰權”

2024年2月7日，熊女士在簽訂停車位租賃協議書后，開發商緊接著拿出一份補充協議遞給她。補充協議約定，車位租期為5年，期滿后若熊女士無違約，可以免費使用至該車位所在主體建筑物土地使用權期限屆滿時止。在熊女士看來，她已經將此人防車位“買”下。

江西法報律師事務所郭俊律師的分析印證了熊女士這一認知。他指出：“民法典規定，租賃期限不得超過20年。然而補充協議中的‘免費續用至土地使用權屆滿’條款，突破了租賃合同不超過20年的臨時性特征，實質為追求長期使用權，與買賣行為的核心效果一致。”

那么，開發商是否有權對人防車位進行售賣？

郭俊認為，根據民法典和人民防空法等有關規定，人防車位產權歸國家所有。開發商作為人防車位的建設單位，在平時對此享有使用權和收益權，并無完整產權，因此無權對車位進行買賣。

江西省國防動員辦公室工作人員則明確表示：“這類情況會被我們認定為變相買賣防空地下室，屬于違規行為。”

既屬違規，開發商是否需要接受相應處罰？該名工作人員的回答卻透露出執行層面的困境。他解釋道，關于人防車位能否買賣，國家尚無明確規定，各地做法不一。早在2012年，江西省人民防空辦公室（現江西省國防動員辦公室）曾發布《關于進一步規范防空地下室平時使用和維護管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），其中強調：“任何單位和個人不得買賣或者以長期出租使用權的名義變相買賣防空地下室。防空地下室平時使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年。”

據了解，在我省實際司法裁判中，極少出現引述該規定的案例。正因規定與司法實踐存在顯著脫節，最終，江西省國防動員辦公室于今年12月18日宣布廢止《通知》。

“所以對于此類行為，我們并無處罰權限。”該名工作人員坦言。

“可以出租以及轉讓”

記者在最高人民法院案例庫搜索得知，2019年，于都縣人民法院曾審理過一起人防車位買賣合同糾紛案件。2024年，該案例入選最高法案例庫。

2017年9月12日，原告曾某某與被告某實業公司簽訂“地下集中式車位租賃協議”，協議約定：“曾某某已購買住宅一套，經曾某某要求，某實業公司同意將該小區一處人防車位租賃給曾某某，租賃價格為9.5萬元；租賃期為5年，租賃期滿后，由曾某某方免租金繼續使用該車位，雙方不再另行簽訂租賃協議，直至曾某某方所購住宅土地使用年限到期后自行解除。”簽約后，車位已按約交付。據悉，該車位所屬地下人防設施，由該實業公司投資建設，且未計入樓盤開發總成本，該工程完工后進行了工程竣工驗收備案。2019年2月25日，人防部門向該實業公司核發了“人民防空工程平時使用證”。

同一天，曾某某向于都縣人民法院提出訴訟請求，其中包括：依法確認雙方簽訂的名為租賃實為買賣的“地下集中式車位租賃協議”無效；判決某實業公司返還曾某某支付的車位租賃費9.5萬元。最終，一審、二審均駁回了原告曾某某的訴訟請求。

對于法院的裁判邏輯，貴溪市人民法院志光人民法庭庭長葉麗琴解釋稱，首先明確人防車位產權應當歸屬國家，其次根據人民防空法第五條第二款規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。該案中，某實業公司作為人防車位的建設單位，在平時對車位享有使用權和收益權。“這種權利屬于用益物權范疇，可以出租以及轉讓。但前提條件是開發商應當在有關部門辦理備案登記等手續，并且不得影響人防工程的戰時防護功能。”葉麗琴補充道，在該案件中，雙方當事人簽訂的協議雖名為租賃合同，但根據協議內容來看，實質上構成車位使用權的轉讓，并未涉及所有權的處置，而轉讓情形下不受20年租賃期限的限制。

此外，葉麗琴還指出，人防車位可以租賃或者轉讓使用權并取得收益，但是不能侵害小區業主權益，否則將面臨合同無效的問題。

專家：各地實踐不一 亟待立法完善

面對政府部門規范性文件與司法實踐之間存在的差距，江西師范大學政法學院教授顏三忠表示，《通知》屬于政府部門規范性文件，其低于法律、行政法規、地方性法規，法院審理民事案件時可參考而非必須適用。

郭俊進一步分析了二者邏輯的差異。行政部門通過規范性文件禁止人防車位變相買賣，以維護人防工程的公益屬性。法院則更注重合同效力的合法性審查與意思自治原則。若協議內容未違反法律、行政法規的強制性規定，法院一般不會直接認定合同無效，但會否定其“買賣產權”的實質效力，僅認可雙方之間的使用權流轉關系。

“正因‘誰投資，誰收益’，所以在實際司法裁判過程中，法院需要查明真正的投資主體。”顏三忠繼續補充道，即通過物價部門成本報告、商品房買賣合同條款、開發商財務憑證等，判斷地下人防設施的建設成本是否轉嫁業主。如果成本未轉嫁業主，則開發商享有使用權；如果成本已分攤給業主，則業主享有使用權，開發商無權單獨處分。

對于未來的治理方向，顏三忠提出了建議：“當前僅有民法典、人民防空法原則性規定，未針對人防車位使用權流轉、收益分配等核心問題出臺專門法規或司法解釋，導致各地實踐不一，國家層面立法空白亟待填補。”

在制定地方性細則方面，顏三忠認為，須遵循多重原則：既要明確國防資產屬性，并堅守“誰投資，誰受益”和20年租期底線；也要符合地方實際，因地制宜管理；更要貼近司法裁判邏輯，明確投資主體的認定標準，并建立事前公示、多元糾紛調解等機制，切實保障業主權益。

（首席記者王琨）

編輯：賈辛

校對：陳衛星

復審：吳旭